Slovenský developer proměnil holešovický brownfield. Další metou je Berlín

Cresco Real Estate je největším rezidenčním developerem na Slovensku. Kromě obytné čtvrti Slnečnice na jižním okraji bratislavské Petržalky, společnost jako vůbec první postavila ve slovenské metropoli rezidenční mrakodrapy. Nyní proměňuje i tvář Prahy. Po Holešovicích má našlápnuto k akvizici dalšího projektu. „Praha vždy bude větším městem a bydlení v ní bude vždy dražší. Každopádně pro obě města platí to, že pořídit si vlastní bydlení bez hypotéky bude takřka nemožné. Nikdo nemá dnes našetřené desítky milionů korun, aby si mohl koupit vlastní bydlení,“ říká výkonný ředitel Cresco Real Estate Ján Krnáč.

SO-HO Rezidence je vaším prvním projektem v Praze. Bude také tím posledním?

Doufáme, že ne. Aktuálně řešíme případnou akvizici dalšího projektu tady v Praze. Lokalita se nám velmi líbila a dávala nám smysl. Zatím jsme ve fázi transakční dokumentace, nebudu to proto blíže specifikovat.

Můžete alespoň specifikovat, zda se jedná o projekt podobné velikosti, jako je holešovické SO-HO?

Celkově jde o větší lokalitu a větší projekt. Nicméně my aktuálně zasmluvňujeme etapu o velikosti 500 až 600 bytů.  

Vidíte, nebo spíš aktivně hledáte, v Praze i další příležitosti pro rozvoj?

Na pražský trh jsme vstoupili před devíti lety, kdy jsme koupili právě tento holešovický brownfield. Další příležitost, která nás zaujala, přišla vlastně až zhruba před devíti měsíci. Do té doby se na trhu objevovaly projekty, které jsme zhodnotili spíš jako rizikové, ať už z hlediska povolování, majetkového uspořádání nebo ceny.

Poohlížíte se i po jiných zemích? Co třeba Polsko nebo Balkán, kde staví i čeští developeři?

Samozřejmě jsme se rozhlíželi po různých trzích, například v Rumunsku i Polsku. Zatím jsme se rozhodli pro Česko, konkrétně pro Prahu. V rámci možné expanze nás do budoucna hodně zajímá i Německo, konkrétně Berlín, kde jsme vyhodnocovali hned několik projektů. Nicméně aktuální situace, která panuje na trhu, je relativně těžká. Prozatím zůstáváme v Čechách, ale oči máme otevřené pro další příležitosti nejenom tady, ale i ve zmiňovaném Německu. Není kam spěchat. Evoluce firmy musí fungovat krok za krokem, nemůžeme být všude.

V projektu SO-HO Rezidence, konkrétně v jeho první etapě, v níž jste rekonstruovali a dostavovali někdejší továrnu Tesly, převažují malometrážní byty. Ty se často pořizují na investici. Cílíte na klienty, kteří nepotřebují k pořízení bytu hypotéku?

Ne zcela. Tento projekt je výjimečný. Skládá se ze staré části, původní fabriky, a je nutné ho vnímat právě v tomto kontextu. Dispozice bylo nutné přizpůsobit, na úkor široké chodby jsme museli zmenšovat byty. Nicméně jejich atraktivitu umocnily atypické dispozice, lofty, mezonety. Připočtěte k tomu, kde se nacházíme, téměř v samém centru Prahy. Takže ano, v případě toho projektu se cílová skupina klientů rekrutovala mimo klasické hypotékáře. Nicméně i tady jsou byty, které si zákazníci koupili pro vlastní bydlení na hypotéku. V druhé etapě projektu SO-HO Rezidence se situace promění, budou převažovat větší byty určené pro hypotekární klienty. Situace tomu nahrává, úrokové sazby padají. Vlastně i to byla naše strategie, začít právě s rekonstrukcí původní budovy a menšími bytovými jednotkami.

Byty ve vašem projektu se prodávají od šesti do 20 milionů. Cílíte na vyšší segment klientely?

Produkt jsme postavili výš, přizpůsobili jsme se lokalitě. Holešovice jsou v docházkové vzdálenosti do Karlína, zároveň velmi blízko řece a centru města.  A tomu odpovídá i provedení. Jako velký benefit vnímám například to, že téměř každý byt má vlastní balkón a téměř každý je také již ve standardu vybavený klimatizací, podlahovým topením a předokenními screeny.  

Spustili jste prodej bytů druhé etapy. Jaký je zatím zájem? Vrací se realitní trh do normálu?

Praha a Bratislava se dají v mnohém porovnat. Když v Česku vystřelily úroky nahoru a trh se takřka zastavil, v Bratislavě jsme čile stavěli a prodávali. Nyní se to obrátilo, trh v Česku se rozběhl, v Bratislavě více méně ještě stagnuje. Jsem ale přesvědčený, že s dalším poklesem hypotečních sazeb dojde k dalšímu zrychlení, ať už v eurozóně nebo tady v Česku. Až se hypotéka dostane na úroveň tři, tři a půl procenta, pak můžeme hovořit o normální ceně peněz a zdravé ekonomice, kdy se realitní trh rychle rozběhne. I protože deficit bytů v Praze i v Bratislavě je obrovský. Zájem o byty v našem projektu od spuštění 2. etapy hodnotíme velmi optimisticky a pozitivně, lokalita i produkt s vysokým standardem je lákavý, a po necelém měsíci máme prodané první desítky bytů průřezem všech typů dispozic.

Praha a Bratislava navíc patří mezi evropské metropole s největším počtem ročních platů potřebných na pořízení vlastního bytu. Jak bychom to mohli změnit?

Čím déle trvá povolovací řízení, tím více se projekt prodražuje. Když developer pořídí pozemek a sedm i osm let čeká, než na něm bude moct začít stavět, rostou i náklady, které ho to stojí. Tím se ve finále prodražuje i metr čtvereční pro koncového zákazníka. Zároveň to snižuje nabídku bytů na trhu. Změnit by to mohl jednoduchý povolovací proces. Dále i snížení sazby DPH, k čemuž jste vy v Česku naštěstí už přistoupili, my na Slovensku jsme se vydali opačnou cestou. DPH v příštím roce budeme mít 23 procent, což se promítne i do zdražení v našich slovenských projektech.

O kolik?

O tři procenta.

Přiblíží se cenově Bratislava Praze?

To si nemyslím. Praha vždy bude větším městem a bydlení v ní bude vždy dražší. Každopádně co pro obě města platí, je to, že pořídit si vlastní bydlení bez hypotéky bude takřka nemožné. Nikdo nemá dnes našetřené desítky milionů korun, aby si mohl koupit vlastní bydlení.

Jakým způsobem financujete vaše projekty?

Pozemky nakupujeme z vlastních financí, které jsme vydělali na jiných projektech. A takto postupně rosteme. V některých projektech pracujeme s partnery: bankovními domy nebo institucionálními investory. Ve všech projektech jsme ale hlavním developerem a investorem.

V Bratislavě jste jako vůbec první developer postavil výškové rezidenční stavby. Proč jste tento koncept nevyužili i tady v Holešovicích? Vždyť SO-HO je kousek od kancelářské budovy LightHouse.

My jsme ale tu ambici měli i tady v Praze. A tento projekt jsme kupovali se záměrem postavit zde dvě výškové budovy, jak nám to dovoloval i územní plán. Studii jsme měli nakreslenou od architekta Martina Wolfa z Chicaga, který je autorem bratislavských věží. Nicméně došlo na proměnu vedení městské části a změnil se i pohled na územní plán. Takže jsme tuto myšlenku museli opustit a vrátili jsme se ke standardní blokové zástavbě, která je typická pro Holešovice.

Stavět v Praze asi není moc jednoduché.

Není to o moc horší než na Slovensku. Jak jsem zmiňoval, tento projekt jsme zakoupili přes devíti lety a jeho první fázi jsme dokončili před devíti měsíci. Povolování bylo dlouhé a projekt doznal určitých změn. Nicméně dokončená první etapa se podařila a obnova okolí ulice V Háji nás velmi těší. Nyní na ni navážeme novostavbou, která do lokality přinese i oživení v podobě zeleně. Vznikne zde nová městská alej podél ulice Dělnická a park ve vnitrobloku. Spolupráce s městskou částí je nyní dobře nastavená. V rámci projektu postavíme i městskou školku.

 

Ján Krnáč

Je absolventem katedry strategického managementu na Fakultě managementu Univerzity Komenského v Bratislavě. V Cresco Real Estate začal pracovat během studia na vysoké škole. V letech 2004-2005 zastával pozici obchodního a marketingového manažera, v roce 2006 přešel na pozici obchodního ředitele a o čtyři roky později se stal generálním ředitelem Cresco Real Estate.