Úspech slovenského developera za hranicami. Cresco Real Estate mení Prahu, rozbieha novú etapu projektu SO-HO

K jedným z najvýraznejších slovenských exportných artiklov patria nepochybne developerské firmy. Slovenské spoločnosti úspešne transformujú viaceré európske veľkomestá vrátane Prahy. Najväčší rezidenčný developer Cresco Real Estate tu po dokončení prvej etapy rozbieha druhú časť projektu SO-HO Rezidence, ktorý je príkladom mestotvorného rozvoja kedysi industriálnej lokality.

Z Bratislavy na nábrežie Vltavy

Cresco Real Estate bolo založené už v roku 1992, odkedy zrealizovalo v Bratislave niekoľko významných projektov. Najznámejšie a najväčšie sú Slnečnice, ktoré sa budujú už poldruha dekády a z firmy spravili najväčšieho rezidenčného developera na Slovensku. Na tomto sa pravdepodobne veľa nezmení, keďže rozvoj novej petržalskej štvrte pokračuje. Okrem nej však spoločnosť zrealizovala aj úspešné Tri Veže, UniQ Staromestská, UniQ Majakovského a niekoľko ďalších projektov.

Vďaka týmto projektom sa firma rozrástla, čo ju podnietilo k rozhliadnutiu sa po nových investičných príležitostiach – a to aj mimo krajiny. „Keďže Slovensko nám už časom bolo trochu malé a mali sme ambíciu rozrásť sa za hranice, prišli sme do Prahy,“ priznáva Ján Krnáč, výkonný riaditeľ Cresco Real Estate. „Bol to prirodzený vývoj spoločnosti, ktorá sa presunula do väčšieho mesta.“

Česká metropola je prirodzene väčší trh, ktorý poskytuje veľké príležitosti pre rozvoj. Dopyt po bývaní je obrovský a ponuka malá. V relatívne dobrej dostupnosti centra sa nachádzajú nevyužité pozemky s charakterom brownfieldu, teda opustené územia po priemyselnej výrobe. Niekoľko nich sa nachádza aj v štvrti Holešovice. Kedysi bola obývaná robotníkmi, dnes sa mení na atraktívnu polyfunkčnú lokalitu.

Charakter Holešovíc dnes udáva kombinácia blokov z obdobia monarchie a Prvej republiky, doplnených o zvyšky výrobných areálov, rázne povojnové zásahy, ale aj nové developmenty. V posledných rokoch sa tu objavujú kultúrne inštitúcie, populárne reštaurácie a bistrá či výrazné architektonické diela. Krnáč v Holešoviciach vidí podobný potenciál, akým v minulosti disponoval susedný Karlín – dnes asi najštýlovejšia pražská štvrť.

Z tohto dôvodu sa investor rozhodol pre prestavbu bloku medzi Dělnickou ulicou, Jankovcovou, Tusarovou a V Háji. Krnáč pripúšťa, že to bola výzva. „Keďže máme radi výzvy, ako prvý projekt v Prahe sme si nevybrali zámer na zelenej lúke, ale niečo zložitejšie – teda revitalizáciu súčasného brownfieldu, ktorý tvoril akúsi čiernu dieru v tejto lokalite,“ popisuje. Na ploche kedysi sídlila fabrika Tesly.

V prvej etape pracoval investor so zachovanou administratívnou budovou z druhej polovice 80-tych rokov. Projekt nazval SO-HO Rezidence. V tomto mene sa skrýva nielen odkaz na slávnu newyorskú či londýnsku štvrť SoHo, ktoré sú známe bohémskym životným štýlom, ale aj umiestnenie v Prahe. Projekt sa totiž nachádza v južnej časti Holešovíc, teda South Holešovice. Výhodou je blízkosť Vltavy aj dostupnosť električkovej dopravy.

Prvá etapa sa stretla s veľkým úspechom. Vzniklo tu celkovo 148 bytov a loftov, ktoré boli skolaudované v januári 2024. „V tejto chvíli máme z prvej etapy SO-HO Rezidence predaných 98% jednotiek,“ približuje Aleš Svatoň, managing director Cresco Real Estate CZ. Naplniť sa podarilo aj komerčný parter smerom do ulice V Háji, kde je populárna gastronomická prevádzka a fitness centrum.

Kladné prijatie u zákazníkov developera podnietilo k rozbehu druhej časti projektu. V tomto prípade už nejde o rekonštrukciu, ale o riadnu výstavbu budovy, ktorá bude výraznou súčasťou postupnej transformácie Holešovíc na kompaktnú a príťažlivú štvrť.

Mestotvorný blok na vysokej architektonickej úrovni

Druhá (a neskôr tretia) etapa SO-HO Rezidence v budúcnosti vytvorí takmer úplne uzavretý deväťpodlažný blok, ktorý svojim urbanistickým riešením nadväzuje na charakter zástavby v centrálnej časti Prahy. Vďaka danému riešeniu sa maximalizuje rozsah poloverejného priestoru vo vnútrobloku, ktorý bude mať parkovú úpravu a bude slúžiť rezidentom.

Do okolitých ulíc sa bude projekt obracať aktívnym prízemím s obchodmi, predovšetkým zo strany Dělnickej, od ktorej bude mierne odstúpený. Vznikne tak akási promenáda s mestskou alejou. Umožní to rozšírenie predzáhradiek reštaurácií alebo kaviarní, ktoré tu budú sídliť. Umiestnená by tu mala byť aj materská škola.

Dané riešenie vyplýva z požiadaviek mestskej časti, ktorá chcela zachovať charakter štvrte. Dané riešenie uprednostnila pred výškovými solitérmi, ktoré by priniesli zväčšenie zelených plôch, no narušili obraz lokality. „Projekt má svoju históriu. Po vstupe do Prahy sme mali ambíciu postaviť aj výškové budovy, keďže to územný plán dovoľoval. Po zmene politického vedenia mestskej časti sa však pohľad na budúcnosť územia zmenil,“ pripúšťa J. Krnáč.

Podľa slovenského developera sa po nájdení spoločného kompromisu zásadne zlepšila spolupráca s miestnou samosprávou. „Nestratili sme metre štvorcové a stále máme dostatok verejných priestorov,“ konštatuje Krnáč. Buduje sa tak development v podobe, ktorý je odporúčaný významnými súčasnými urbanistami ako najlepší pre kvalitný mestský život.

Developer sa pri tvorbe architektonického riešenia spojil s renomovanou českou kanceláriou QARTA Architektura. Výrazovo má komplex odkazovať na industriálnu minulosť územia, no zároveň ju prepájať so súčasnosťou prostredníctvom moderného dizajnu. „Keď sme prišli do Bratislavy, boli sme prekvapení rozsahom i kvalitou, v akej v Cresco Real Estate pracovali,“ hovorí Jiří Řezák, partner v QARTA Architektura. „Vedeli sme, že máme veľkú možnosť postaviť v Holešoviciach niečo, čo v meste dlhodobo zostane a zanechá výraznú stopu.“

Podľa architekta i developera tak vznikne bývanie, výnimočné svojou kvalitou. V rámci druhej etapy SO-HO Rezidence sa buduje 197 bytov, od menších jedno- a dvojizbových apartmánov, cez rodinné trojizbové byty, až po veľké štvor- a päťizbové rezidencie s predzáhradkami či terasami a strešnými záhradami. Řezák ich popisuje ako akési rodinné domy nad pražskými strechami, s výhľadmi až k Pražskému hradu.

Cresco podotýka, že celková úroveň vybavenia je nastavená vysoko. „Každá jednotka je navrhnutá vo vysokom štandarde pre 21. storočie, zahrňujúcom drevené podlahy s podlahovým kúrením, screenové rolety, veľkoformátové hliníkové okná s izolačným trojsklom a klimatizáciu vo väčších bytoch a väčšine menších jednotiek,“ vypočítava Aleš Svatoň. Okrem toho by mali mať jednotlivé byty väčšiu svetlú výšku, ako je bežné.

Developer dodáva, že budovy sú navrhnuté v nízkoenergetickom štandarde, čo pomôže šetriť životné prostredie, vodu aj energiu. Dažďová voda bude využitá pri údržbe vnútroblokového parku. Zeleň na strechách zas pomôže pri vykurovaní alebo chladení. Pri návrhu krajinných úprav sa investor spojil s ďalším významným menom v tomto smere, s krajinnou architektkou Štěpánkou Endrle Šmídovou.

Druhá etapa je už vo výstavbe – realizuje sa stavebná jama, ktorá by mala byť dokončená do konca roka. Celá druhá časť bloku má byť dobudovaná na konci roka 2026. Ešte počas jej realizácie by sa zároveň mohla rozbehnúť tretia etapa, ktorá prinesie ďalších približne 155 rezidencií. Cresco Real Estate tak v dohľadnej dobe dodá na pražský trh takmer poltisícovku bytov.

Slovenský investor súčasťou veľkej premeny Prahy

SO-HO Rezidence možno označiť za súčasť širších zmien českej metropoly, ktorá sa borí s viacerými problémami, typickými aj pre Bratislavu. Mesto čelí nízkej dostupnosti bývania (v tomto smere je na tom horšie ako hlavné mesto Slovenska) a prítomnosti veľkých brownfieldov v širšom centre, ktoré čakajú na využitie. Projekt od Cresco Real Estate vzniká práve na takomto mieste.

Praha preto v posledných rokoch rozvíja veľké iniciatívy, ktoré majú zmierniť komplikácie s dostupnosťou bývania aj – podľa pražských expertov – nízkou hustotou zástavby. V štvrtiach Smíchov či Bubny majú vzniknúť celé nové štvrte pre tisíce nových obyvateľov, lepšie sa má využiť Rohanský ostrov, urbanizovať sa majú prieluky a vo výraznejšej miere sa začali rozvíjať aj zámery dostupného bývania. Okrem toho sa pracuje na kultúrnych a dopravných projektoch či nových verejných priestoroch.

Hlavné mesto Česka je tak na ceste k posilneniu svojho statusu významného medzinárodného veľkomesta. To sem láka nových obyvateľov, ktorí ďalej prispievajú k jeho napredovaniu. „Trh je rozvinutejší, má väčšiu dynamiku, silu a väčšiu konkurenciu,“ potvrdzuje J. Krnáč. „Je tu viac zahraničných investorov, ktorí robia development, či už kancelársky alebo rezidenčný.“ Skúsený developer však podotýka, že aj Praha trpí dlhými povoľovacími procesmi.

Napriek tomu je aktivita omnoho vyššia ako v Bratislave. Krnáč s nadsázkou hovorí, že slovenskej metropole by najviac prial populáciu tej českej. Práve rozvoj mesta – nielen po kvalitatívnej, ale aj kvantitatívnej stránke – by mohol rozhýbať nielen development, ale aj celkový ekonomický život.

Medzičasom bude Cresco Real Estate pokračovať v premene Prahy. Okrem SO-HO Rezidence už má v hľadáčiku aj iný projekt v bližšie nedefinovanej lokalite. Podľa Jána Krnáča pôjde o rozbehnutý zámer s približne 600 bytmi v širšom centre mesta. Opäť by mohlo ísť o blokovú zástavbu v rámci brownfieldu. Dá sa tak predpokladať, že mesto sa dočká ďalšej prospešnej schémy.

Slovenský developer sa naplno etabluje ako významný hráč na pražskom realitnom trhu. Pridáva sa k ďalším slovenským investorom, ktorí prekročili slovenské hranice a úspešne expandujú do zahraničia. Pre Bratislavu to je potenciálne dôležitá správa – napokon, zarobené peniaze treba reinvestovať. Nie je tak vylúčené, že dobré správy z Prahy či iných miest sa napokon prenesú do kvalitných projektov, ktoré posunú aj slovenskú metropolu.